REIT : investir dans l’immobilier international

Qu’est-ce qu’un Real Estate Investment Trust (REIT) ?

Un fonds de placement immobilier (REIT) est une société qui possède, exploite ou finance des biens immobiliers générateurs de revenus

Sur le modèle des fonds communs de placement, les REIT regroupent les capitaux de nombreux investisseurs. Cela permet aux investisseurs individuels de percevoir des dividendes provenant d’investissements immobiliers, sans avoir à acheter, gérer ou financer eux-mêmes des biens immobiliers

POINTS CLÉS

• Une société de placement immobilier (REIT) est une société qui possède, exploite ou finance des biens immobiliers productifs de revenus.
• Les REIT génèrent un flux régulier de revenus pour les investisseurs, mais n’offrent que peu de possibilités d’appréciation du capital.
• La plupart des REIT sont cotées en bourse comme des actions, ce qui les rend très liquides (contrairement aux investissements immobiliers physiques).
• Les REIT investissent dans la plupart des types de biens immobiliers, notamment les immeubles d’habitation, les tours de téléphonie mobile, les centres de données, les hôtels, les établissements médicaux, les bureaux, les centres commerciaux et les entrepôts.

Fonctionnement des FPI

Le Congrès a créé les REIT en 1960 en tant qu’amendement à l’extension de la taxe d’accise sur les cigares (Cigar Excise Tax Extension). Cette disposition permet aux investisseurs d’acquérir des parts dans des portefeuilles de biens immobiliers commerciaux, ce qui n’était auparavant accessible qu’aux personnes fortunées et par le biais de grands intermédiaires financiers

Le portefeuille d’une REIT peut comprendre des complexes d’appartements, des centres de données, des établissements de soins de santé, des hôtels, des infrastructures – sous la forme de câbles de fibre optique, de tours de téléphonie mobile et de pipelines d’énergie -, des immeubles de bureaux, des centres commerciaux, des installations de self-stockage, des terrains forestiers et des entrepôts

En général, les REIT se spécialisent dans un secteur immobilier spécifique. Toutefois, les REIT diversifiées et spécialisées peuvent détenir différents types de biens immobiliers dans leurs portefeuilles, comme une REIT qui comprend à la fois des immeubles de bureaux et des commerces de détail

De nombreuses REIT sont cotées sur les principales places boursières et les investisseurs peuvent les acheter et les vendre comme des actions tout au long de la séance. Ces REIT sont généralement négociés dans des volumes importants et sont considérés comme des instruments très liquides

Qu’est-ce qu’une REIT ?

La plupart des REIT ont un modèle d’entreprise simple : La REIT loue des locaux et perçoit des loyers sur les biens immobiliers, puis distribue ces revenus sous forme de dividendes aux actionnaires. Les REIT hypothécaires ne possèdent pas de biens immobiliers, mais les financent. Ces REIT tirent leurs revenus des intérêts de leurs investissements

Pour être considérée comme une REIT, une société doit se conformer à certaines dispositions de l’Internal Revenue Code (IRC). Elle doit notamment détenir à long terme des biens immobiliers générateurs de revenus et distribuer des revenus aux actionnaires. Plus précisément, une société doit remplir les conditions suivantes pour être considérée comme une REIT

• Investir au moins 75 % du total des actifs dans des biens immobiliers, des liquidités ou des bons du Trésor américain
• Tirer au moins 75 % de ses revenus bruts de loyers, d’intérêts sur des hypothèques finançant des biens immobiliers ou de ventes de biens immobiliers
• Verser chaque année au moins 90 % du revenu imposable sous forme de dividendes aux actionnaires
• Être une entité imposable en tant que société
• Être gérée par un conseil d’administration ou des fiduciaires
• Avoir au moins 100 actionnaires après sa première année d’existence
• Ne pas avoir plus de 50 % de ses actions détenues par cinq personnes physiques ou moins3

On estime que les REIT détiennent collectivement environ 3 500 milliards de dollars d’actifs bruts ; les REIT cotées en bourse représentent 2 500 milliards de dollars

Types de FPI

Il existe trois types de REIT

• Les REIT par actions. La plupart des REIT sont des REIT par actions, qui possèdent et gèrent des biens immobiliers productifs de revenus. Les revenus sont générés principalement par les loyers (et non par la revente des biens).
• REIT hypothécaires. Les REIT hypothécaires prêtent de l’argent aux propriétaires et exploitants immobiliers, soit directement par le biais d’hypothèques et de prêts, soit indirectement par l’acquisition de titres adossés à des hypothèques. Leurs revenus proviennent principalement de la marge d’intérêt nette, c’est-à-dire de l’écart entre les intérêts perçus sur les prêts hypothécaires et le coût de financement de ces prêts. Ce modèle les rend potentiellement sensibles aux hausses de taux d’intérêt.
• REIT hybrides. Ces REIT utilisent les stratégies d’investissement des REIT d’actions et des REIT hypothécaires.

Comparaison des types de REIT
Type de REIT	Détention
Actions	Détient et exploite des biens immobiliers productifs de revenus
Hypothèque	Détient des hypothèques sur des biens immobiliers
Hybride	Possède des biens immobiliers et détient des hypothèques

Les REIT peuvent être classées en fonction de la manière dont leurs actions sont achetées et détenues

• REIT cotées en bourse. Les actions des REIT cotées en bourse sont cotées sur une bourse nationale, où elles sont achetées et vendues par des investisseurs individuels. Elles sont réglementées par la Securities and Exchange Commission (SEC).5
• REIT non cotées en bourse. Ces REIT sont également enregistrés auprès de la SEC, mais ne sont pas négociés sur les bourses de valeurs nationales. Elles sont donc moins liquides que les REIT cotées en bourse.5 Elles ont toutefois tendance à être plus stables car elles ne sont pas soumises aux fluctuations du marché.
• REIT privées. Ces REIT ne sont pas enregistrés auprès de la SEC et ne sont pas négociés sur les marchés boursiers nationaux. En général, les REIT privées ne peuvent être vendues qu’à des investisseurs institutionnels.

Comment investirdans les REIT ?

Vous pouvez investir dans des REIT cotées en bourse, ainsi que dans des fonds communs de placement de REIT et des fonds négociés en bourse (ETF) de REIT, en achetant des actions par l’intermédiaire d’un courtier. Vous pouvez acheter des actions d’une REIT non cotée par l’intermédiaire d’un courtier ou d’un conseiller financier qui participe à l’offre de la REIT non cotée

Les REIT sont également incluses dans un nombre croissant de plans d’investissement à prestations et à cotisations définies. Selon Nareit, une société de recherche sur les REIT basée à Washington, D.C., environ 145 millions d’investisseurs américains détiennent des REIT, soit directement, soit par l’intermédiaire de leur épargne-retraite et d’autres fonds d’investissement.4

503,000

En 2022, les REIT détiendront collectivement plus d’un demi-million de biens immobiliers

Avantages et inconvénients de l’investissement dansles REIT

Les REIT peuvent jouer un rôle important dans un portefeuille d’investissement car elles peuvent offrir un dividende annuel élevé et stable ainsi qu’un potentiel d’appréciation du capital à long terme. Au cours des 20 dernières années, le rendement total des REIT a été supérieur à l’indice S&P 500, à d’autres indices et au taux d’inflation.6 Comme tous les investissements, les REIT présentent des avantages et des inconvénients

Du côté positif, les REIT sont faciles à acheter et à vendre, car la plupart d’entre elles sont cotées en bourse – une caractéristique qui atténue certains des inconvénients traditionnels de l’immobilier. Sur le plan des performances, les REIT offrent des rendements attrayants ajustés au risque et des flux de trésorerie stables. En outre, une présence dans l’immobilier peut être bénéfique pour un portefeuille, car elle permet de diversifier les placements et d’obtenir des revenus sous forme de dividendes, qui sont souvent plus élevés que ceux que l’on peut obtenir avec d’autres investissements

En prime, le Tax Cuts and Jobs Act de 2017 permet aux contribuables de profiter de la déduction du revenu d’entreprise qualifié (QBI). La déduction correspond au QBI plus 20 % des dividendes qualifiés des REIT ou 20 % du revenu imposable moins les gains en capital nets, selon le montant le moins élevé

En revanche, les REIT n’offrent pas beaucoup de possibilités d’appréciation du capital. Dans le cadre de leur structure, elles doivent reverser 90 % de leurs revenus aux investisseurs.1 Par conséquent, seuls 10 % des revenus imposables peuvent être réinvestis dans la REIT pour acquérir de nouvelles participations. D’autres inconvénients sont que les dividendes des REIT sont imposés comme des revenus ordinaires et que certaines REIT ont des frais de gestion et de transaction élevés

Avantages

• Liquidité
• Diversification
• Transparence
• Flux de trésorerie stables grâce aux dividendes
• Rendements attrayants ajustés au risque

Inconvénients

• Faible croissance
• Les dividendes sont imposés comme des revenus réguliers
• Risque de marché
• Possibilité de frais de gestion et de transaction élevés

Fraude aux FPI

La Securities and Exchange Commission (SEC) recommande aux investisseurs de se méfier de toute personne qui tente de vendre des REIT qui ne sont pas enregistrés auprès de la SEC. Elle indique que « vous pouvez vérifier l’enregistrement des REIT cotées et non cotées en bourse par l’intermédiaire du système EDGAR de la SEC. Vous pouvez également utiliser EDGAR pour consulter les rapports annuels et trimestriels d’une REIT ainsi que tout prospectus d’offre »

Il est également conseillé de vérifier le courtier ou le conseiller en investissement qui recommande la REIT. La SEC dispose d’un outil de recherche gratuit qui vous permet de vérifier si un professionnel de l’investissement est agréé et enregistré

Exemple concret de REIT

Un autre élément à prendre en compte lors du choix d’une REIT est l’examen des secteurs du marché immobilier qui sont en plein essor. Quels sont les secteurs en plein essor de l’économie qui peuvent être exploités par le biais de l’immobilier ? Par exemple, le secteur de la santé est l’un de ceux qui connaissent la plus forte croissance aux États-Unis9, en particulier en ce qui concerne les bâtiments médicaux, les centres de soins ambulatoires, les établissements de soins pour personnes âgées et les communautés de retraités

Plusieurs REIT se concentrent sur ce secteur. Healthpeak Properties (PEAK) – anciennement HCP – en est un exemple. En avril 2022, sa capitalisation boursière s’élevait à près de 18,9 milliards de dollars, avec quelque 4 millions d’actions échangées quotidiennement.10 Son portefeuille se concentre sur trois catégories d’actifs principales : les installations de sciences de la vie, les bureaux médicaux et les logements pour personnes âgées, et il détient des participations dans plus de 615 biens immobiliers

Que signifie l’acronyme REIT ?

REIT signifie « Real Estate Investment Trust ». Une REIT est organisée comme un partenariat, une société, une fiducie ou une association qui investit directement dans l’immobilier en achetant des biens ou en rachetant des hypothèques. Les REIT émettent des actions qui sont négociées en bourse et achetées et vendues comme des actions ordinaires. Pour être considérée comme une REIT, la société doit investir au moins 75 % de ses actifs dans l’immobilier et tirer au moins 75 % de ses revenus d’activités liées à l’immobilier.13

Les REIT doivent-elles verser des dividendes ?

En vertu de la loi et de la réglementation de l’IRS, les REIT doivent distribuer au moins 90 % de leurs bénéfices imposables aux actionnaires sous forme de dividendes. Par conséquent, les sociétés de placement immobilier sont souvent exonérées de la majeure partie de l’impôt sur les sociétés. Les actionnaires des REIT qui reçoivent des dividendes sont imposés comme s’il s’agissait de dividendes ordinaires.14

Qu’est-ce qu’une REIT « trombone » ?

Un « paper clip REIT » accroît les avantages fiscaux accordés à un REIT tout en lui permettant d’exploiter des biens que ce type de fiducie ne peut normalement pas exploiter. Il est ainsi nommé parce qu’il implique deux entités différentes qui sont « clipsées » ensemble par le biais d’un accord dans lequel une entité possède les biens immobiliers et l’autre les gère.15 Le REIT « paper clip » implique une surveillance réglementaire plus stricte étant donné qu’il peut y avoir des conflits d’intérêts et, par conséquent, cette forme de REIT est peu courante. Sa structure est similaire, mais plus souple, à celle d’une « REIT agrafée ».